Il s'agit d'un article rédigé par des agriculteurs dans notre série "De nos agriculteurs", écrit par Emily Cooper de Full Cellar Farm, qui est inscrite à notre Programme d'incubateur agricole. Dans cette pièce, Emily explore trois manières différentes de transmettre des terres agricoles d'un propriétaire à l'autre.

Alors que je termine ma troisième année à Headwaters, j'ai naturellement commencé à penser à ce qui va suivre. Bien que le travail hors ferme de mon mari nous permette d'obtenir une hypothèque conventionnelle, le coût des terres dans la vallée de la Willamette est généralement beaucoup plus élevé que tout prêt (et les versements hypothécaires qui en résultent) que nous pourrions nous permettre. La location de terres, bien qu'intéressante pour des raisons financières, est souvent assortie de conditions et présente la possibilité de frictions avec un propriétaire foncier qui ne comprend pas pleinement ce que signifie partager sa propriété avec une ferme en activité.

Pour ces raisons, je me suis senti un peu bloqué par les options qui s'offraient à moi. Plus tôt ce mois-ci, cependant, j'ai eu la chance d'assister à une session sur les moyens non traditionnels de sécuriser le régime foncier lors de la Conférence sur les femmes dans l'agriculture durable. Après l'habile présentation de Carrie Scrufari de la Vermont Law School, je suis repartie la tête pleine de possibilités, de questions et un peu plus d'espoir pour l'avenir de ma ferme.

Scrufari a décrit trois façons dont les terres agricoles pourraient être transmises d'un propriétaire à l'autre d'une manière qui pourrait être plus facile à gérer pour les nouveaux agriculteurs. Ces moyens sont les baux fonciers, les LLC et les servitudes. Je vais décrire chacun brièvement ci-dessous. Je tiens également à mentionner, comme Scrufari l'a fait, que les transferts de terres peuvent utiliser plus d'un de ces outils à la fois, et que chaque situation appelle des accords uniques. De plus, je suis un agriculteur, pas un avocat. Alors, tu sais, fais tes devoirs.

Baux fonciers

L'idée de base d'un bail foncier est que la ou les personnes que j'appellerai « le nouvel agriculteur » achètent les bâtiments (maisons, serres, granges, etc.) au propriétaire existant, mais pas le terrain lui-même. Le propriétaire foncier existant conserve la propriété de la terre et la loue au nouvel agriculteur dans le cadre d'un bail à long terme (pensez à 99 ans). Il s'agit d'un scénario courant lorsque le propriétaire foncier est une fiducie foncière¹, mais les propriétaires fonciers privés pourraient également l'envisager. Par exemple, un propriétaire foncier qui envisage de prendre sa retraite pourrait vouloir faire quelque chose comme ça afin qu'il puisse conserver la propriété d'une maison sur la propriété et continuer à y vivre.

Les baux fonciers sont généralement assignable ainsi que héritable. Cessible signifie que les termes du bail peuvent être transmis à un tiers ; héréditaires signifie qu'ils peuvent être hérités par les propriétaires fonciers et/ou les héritiers du nouvel agriculteur.

LLCs

De nombreuses personnes connaissent la LLC (société à responsabilité limitée) en tant que structure commerciale offrant une certaine protection pour les actifs d'un propriétaire de petite entreprise qui ne veut pas se constituer en société. La plupart des agriculteurs que je connais ont des entreprises qui sont soit des entreprises individuelles, soit des SARL. Cette version de la LLC, cependant, utilise ce modèle commercial comme outil de transition pour transmettre la propriété d'une propriété à notre « nouveau fermier ». À certains égards, cela ressemble à une situation de bail avec option d'achat, sauf qu'elle permet au nouvel agriculteur d'acquérir des capitaux propres dans la ferme au fil des années.

Dans l'exemple simple illustré par Scrufari, le propriétaire foncier et le nouvel agriculteur créeraient une LLC avec 100 actions et rédigeraient un accord d'exploitation décrivant le plan de transition. Selon cet accord, la première année, le propriétaire foncier détiendrait 90 actions et le nouvel agriculteur en détiendrait 10. Au cours de cette année, soit par le biais de l'argent, des produits agricoles, des capitaux propres ou de tout autre accord entre les parties, le nouveau l'agriculteur gagnerait 20 actions, de sorte qu'à la deuxième année, il posséderait 30 actions et le propriétaire foncier en posséderait 70. La troisième année, les actions passeraient à 50-50, la quatrième année à 70-30, et à la fin de la Cinquième année, le nouvel agriculteur aura pris le contrôle total de la LLC, rachetant ainsi le (désormais ancien) propriétaire foncier.

Servitudes

Une servitude est un accord juridique permanent entre un propriétaire foncier et une fiducie foncière ou une entité gouvernementale qui dicte ce qui doit être fait sur le terrain et/ou limite les activités autorisées sur le terrain. En concluant cet accord, le propriétaire foncier conserve la propriété mais vend les droits d'y faire certaines choses, comme la subdiviser ou la développer. Les servitudes sont généralement permanentes (« pour toujours »), mais elles peuvent aussi être qualifiées de (limitées dans le temps). Ils accompagnent la terre, même lorsqu'elle passe de propriétaire en propriétaire. Dans l'Oregon, les servitudes sont généralement destinées à la conservation, de sorte que le propriétaire foncier a généralement certaines responsabilités, telles que l'entretien de l'habitat faunique ou des zones riveraines. Certains États, dont l'Oregon, autorisent également les servitudes agricoles, ce qui exigerait que la terre soit entretenue à des fins agricoles.

Les servitudes peuvent être un bon outil pour les nouveaux agriculteurs aux ressources limitées (en d'autres termes, la plupart des nouveaux agriculteurs) pour s'offrir un terrain qui serait autrement hors de leur portée. Un terrain qui n'a pas de droits de développement a une valeur inférieure sur le marché immobilier, donc le prix sera plus bas que si de telles servitudes n'étaient pas en place. En tant qu'outil de transition, la servitude pourrait être vendue avant ou après le transfert. L'ancien propriétaire foncier pourrait vendre une servitude à une fiducie foncière, puis revendre la terre, à sa valeur inférieure, au nouvel agriculteur. Alternativement, une fiducie foncière pourrait acheter le terrain à la valeur marchande de l'ancien propriétaire foncier, créer une servitude sur celui-ci, puis vendre la propriété avec la servitude au nouvel agriculteur. Une troisième option pour un agriculteur chanceux pourrait être qu'un riche bienfaiteur puisse acheter la propriété, vendre ou donner la servitude à une fiducie foncière, puis vendre la terre au nouvel agriculteur pour le prix inférieur. Dans tous ces cas, le résultat serait que les terres agricoles passeraient au nouvel agriculteur avec des restrictions d'utilisation, mais à un prix inférieur à celui du marché.

Equity Trust est une organisation à but non lucratif basée dans le Massachusetts qui a travaillé sur des outils et des ressources pour le transfert de terres agricoles par des moyens non traditionnels, et a parfois fourni des prêts pour graisser les rouages ​​du transfert. Leur site internet, equitytrust.org, comprend des explications et des modèles de documents juridiques, ainsi que plusieurs études de cas de situations où ils ont contribué à faciliter le transfert d'un terrain d'un propriétaire à un autre. Dans son discours, Scrufari a souligné l'une de ces études de cas, un accord compliqué qui utilisait des servitudes, des baux fonciers et des collectes de fonds communautaires pour garantir que Caretaker Farm dans le Massachusetts passerait d'un couple agricole à un autre tout en restant un CSA pour toujours.

L'un des inconvénients de ces outils de transfert de terres non traditionnels est qu'ils nécessiteront presque certainement un propriétaire patient et volontaire qui se soucie de sa terre et qui souhaite travailler avec un nouvel agriculteur pour s'assurer que sa propriété devienne ou reste une ferme. Les détails organisationnels sont également décourageants.

Mais il y a aussi de nombreux avantages. Il est encourageant d'entendre ces histoires et de découvrir tout ce qui est possible au-delà des simples hypothèques ou baux fonciers. Des outils comme ceux-ci peuvent aider à mettre le régime foncier permanent à la portée des agriculteurs qui n'ont pas beaucoup de ressources à obtenir sur leurs propres terres. Et ils offrent aux petites fermes durables une occasion unique de consolider le soutien de la communauté pour leur ferme et d'aider à conserver notre approvisionnement en terres agricoles en diminution.

¹ Ma définition approximative d'une fiducie foncière est une organisation, généralement à but non lucratif, qui cherche à conserver des terres en les achetant ou en achetant les droits de développement correspondants, généralement pour les conserver dans un état sauvage ou non développé.